不動産投資利回り計算

表面利回りと実質利回り（簡易）の計算式

表面利回り（%）= 満室想定の月額賃料 × 12 ÷ 物件価格 × 100 です。空室や費用を考慮しないため、広告上の利回りと実際の年間収支は異なることがあります。

実質利回り（簡易）（%）=（満室想定年間賃料 × 入居率 − 年間運営費）÷（物件価格 + 取得時費用）× 100 と、このツールでは定義します。年間収支はローン返済前で、会計・鑑定上の正式なNOIを自動算定するものではありません。

不動産流通推進センターの教材でも、利回りには粗利回り・純利回りなど複数の指標があり、収入と投資総額のどの段階を使うか理解が必要とされています。参考：不動産流通推進センター「不動産投資分析」、アットホーム「不動産投資の利回り」、アットホーム 不動産投資シミュレーション

逆算結果の丸め方

必要賃料は目標利回り以上となる最小の整数円へ切り上げます。物件価格上限は目標利回り以上を保つ最大の整数円へ切り捨てます。小数円の理論値をそのまま表示して目標を下回る誤差を避けています。

実質利回り（簡易）の必要賃料は、取得時費用と年間運営費を含め、指定入居率で逆算します。入居率0%では有限の必要賃料を算出できません。物件価格上限は年間収支が0円以下、または取得時費用控除後が0円以下の場合に算出不能とします。

この簡易計算に含まれない項目

借入額、返済期間、金利、元利均等・元金均等返済、所得税・住民税・法人税、減価償却、譲渡税、売却価格、将来の空室率・賃料変動・大規模修繕、IRR、DCF、NPVは扱いません。市場価格や物件情報を外部APIから取得する機能もありません。