REAL ESTATE YIELD

不動産投資利回り計算

物件価格・賃料・入居率・費用から表面利回りと実質利回り（簡易）を計算し、目標から必要賃料や物件価格上限も逆算します。

入力した物件情報はブラウザ内だけで計算し、保存・外部送信しません。

YIELD CALCULATOR

利回りを計算・逆算

表面利回り = 満室想定年間賃料 ÷ 物件価格 × 100。実質利回り（簡易）は、入居率と年間運営費を反映した年間収支を、物件価格と取得時費用の合計で割るToolPipoの固定定義です。

表面利回り（%）= 満室想定の月額賃料 × 12 ÷ 物件価格 × 100 です。空室や費用を考慮しないため、広告上の利回りと実際の年間収支は異なることがあります。

実質利回り（簡易）（%）=（満室想定年間賃料 × 入居率 − 年間運営費）÷（物件価格 + 取得時費用）× 100 と、このツールでは定義します。年間収支はローン返済前で、会計・鑑定上の正式なNOIを自動算定するものではありません。

不動産流通推進センターの教材でも、利回りには粗利回り・純利回りなど複数の指標があり、収入と投資総額のどの段階を使うか理解が必要とされています。参考：不動産流通推進センター「不動産投資分析」、アットホーム「不動産投資の利回り」、アットホーム不動産投資シミュレーション

必要賃料は目標利回り以上となる最小の整数円へ切り上げます。物件価格上限は目標利回り以上を保つ最大の整数円へ切り捨てます。小数円の理論値をそのまま表示して目標を下回る誤差を避けています。

実質利回り（簡易）の必要賃料は、取得時費用と年間運営費を含め、指定入居率で逆算します。入居率0%では有限の必要賃料を算出できません。物件価格上限は年間収支が0円以下、または取得時費用控除後が0円以下の場合に算出不能とします。

借入額、返済期間、金利、元利均等・元金均等返済、所得税・住民税・法人税、減価償却、譲渡税、売却価格、将来の空室率・賃料変動・大規模修繕、IRR、DCF、NPVは扱いません。市場価格や物件情報を外部APIから取得する機能もありません。

不動産投資の表面利回りとは？

満室想定の年間賃料を物件価格で割った割合です。空室、運営費、取得時費用は含みません。

実質利回りとは？

一般に収入から経費を差し引き、購入時費用も考慮する指標ですが、含める項目に統一された唯一の定義はありません。本ツールでは画面記載の簡易式に固定します。

入居率はどう反映しますか？

満室想定年間賃料に入居率を掛け、入居率反映後の年間賃料を求めます。将来の入居率を予測する機能ではありません。

年間運営費には何を含めますか？

管理費、修繕費、固定資産税、保険料など、分析へ含めたい年間費用を利用者の基準で合計してください。

取得時費用には何を含めますか？

仲介手数料、登記費用、不動産取得税など、取得時に投資額へ含めたい費用を合計してください。

年間収支がマイナスでも計算できますか？

はい。Aモードでは負の年間収支と負の実質利回りもそのまま表示します。

必要賃料はどう丸めますか？

目標利回り以上となる最小の整数円へ切り上げます。

物件価格上限はどう丸めますか？

目標利回り以上を満たす最大の整数円へ切り捨てます。

ローン返済後のキャッシュフローですか？

いいえ。年間収支はローン返済前です。借入条件や返済額は自動考慮しません。

NOIやIRRを計算できますか？

正式なNOI、IRR、DCF、NPVは計算しません。費用範囲を固定した簡易利回りの比較ツールです。

この結果で投資判断できますか？

できません。結果は入力条件による簡易試算であり、投資助言、収益保証、将来予測ではありません。

入力した物件情報は保存・送信されますか？

ToolPipoのツール処理としてブラウザ内で計算し、入力値をCookieやストレージへ保存せず、外部へ送信しません。